Combien puis-je emprunter ?

La capacité d'emprunt est calculée à partir du taux d'endettement maximum autorisé par les banques, fixé à 35% des revenus nets mensuels. On soustrait d'abord les charges de crédit existantes (auto, conso…), puis on calcule le capital empruntable correspondant à la mensualité restante, selon la durée et le taux choisis.

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas dépasser un taux d'endettement de 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Concrètement, toutes vos mensualités de crédit (immobilier + consommation + auto) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets mensuels.

Non, l'apport n'est pas légalement obligatoire, mais les banques le recommandent fortement. En pratique, un apport d'au moins 10% du prix d'achat (pour couvrir les frais de notaire) est quasi-systématiquement demandé. Un apport plus important améliore votre dossier et peut vous permettre d'obtenir un meilleur taux.

Les frais de notaire (7,5% pour l'ancien, 2,5% pour le neuf) viennent s'ajouter au prix d'achat et doivent être financés. Ils sont rarement couverts par le prêt bancaire et doivent généralement être apportés par l'acheteur. Notre calculatrice les intègre automatiquement pour vous donner le prix d'achat maximum réaliste.

Le taux d'effort représente la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits immobiliers. Il se distingue du taux d'endettement car il inclut uniquement la future mensualité du prêt immobilier (sans les autres crédits). La limite recommandée est de 33%, au-delà de 35% les banques refusent généralement le dossier.

Plusieurs leviers permettent d'augmenter votre capacité d'emprunt : rembourser vos crédits consommation avant la demande, augmenter votre apport personnel, allonger la durée du prêt (mais attention au coût total du crédit), baisser votre taux en faisant jouer la concurrence ou en passant par un courtier, et bien sûr augmenter vos revenus (co-emprunteur, revenus locatifs reconnus par la banque).