Calculer le cashflow locatif
Simulez le cashflow mensuel et annuel de votre investissement immobilier. Effort d'epargne et taux d'endettement inclus.
Vos parametres
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Comprendre le cashflow locatif
Le cashflow locatif est l'indicateur le plus concret pour evaluer un investissement immobilier. Contrairement au rendement qui exprime un ratio, le cashflow indique le montant en euros qui reste (ou manque) chaque mois apres avoir paye toutes les charges. C'est la realite de votre tresorerie.
Cashflow positif vs negatif
Cashflow positif
Le bien genere plus de revenus qu'il ne coute. C'est l'ideal : pas d'effort d'epargne, le locataire finance integralement l'investissement. Frequemment observe avec des rendements bruts ≥ 7 % ou un apport significatif.
Cashflow legerement negatif (< 100 EUR/mois)
Effort d'epargne modere. Acceptable si le bien offre un potentiel de plus-value, une bonne localisation, ou une optimisation fiscale (LMNP Reel). C'est le cas de la majorite des investissements en grandes villes.
Cashflow tres negatif (> 200 EUR/mois)
Effort d'epargne important. A eviter sauf strategie patrimoniale assumee (Paris, Bordeaux centre). Verifiez que la plus-value estimee compense l'effort cumule.
Les leviers pour ameliorer son cashflow
| Levier | Impact |
|---|---|
| Augmenter l'apport | Reduit la mensualite de credit |
| Allonger le pret (25 ans) | Mensualite plus faible, mais cout total plus eleve |
| Negocier le prix d'achat | Moins d'emprunt = moins de mensualites |
| Passer en meuble (LMNP) | Loyer +15 a 20 % vs nu |
| Reduire la vacance | Location meublee courte duree, bon emplacement |
Questions frequentes
Qu'est-ce que le cashflow locatif ?
Le cashflow locatif est la difference entre les revenus locatifs percus et l'ensemble des depenses liees au bien (credit, charges, taxes, assurances). Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance et genere un excedent. Un cashflow negatif implique un effort d'epargne mensuel.
Comment calculer le cashflow d'un investissement locatif ?
Cashflow mensuel = Loyer net (apres vacance) - Mensualite credit - Assurance emprunteur - Charges copropriete - Taxe fonciere/12 - Assurance PNO/12. Le cashflow annuel est simplement le cashflow mensuel multiplie par 12.
Qu'est-ce qu'un bon cashflow locatif ?
Un cashflow positif est ideal : le bien s'autofinance entierement. Un cashflow legerement negatif (effort d'epargne < 100 EUR/mois) reste acceptable si le bien offre un potentiel de plus-value. Au-dela de 200 EUR/mois d'effort d'epargne, l'investissement doit etre serieusement questionne.
Qu'est-ce que l'effort d'epargne ?
L'effort d'epargne est le montant que vous devez sortir de votre poche chaque mois pour couvrir la difference entre vos revenus locatifs et vos charges (credit + charges). C'est l'oppose du cashflow quand celui-ci est negatif.
Comment ameliorer son cashflow locatif ?
Plusieurs leviers : negocier le prix d'achat, augmenter l'apport pour reduire la mensualite, allonger la duree du pret, optimiser les charges (assurance, copropriete), passer en meuble pour augmenter le loyer, ou reduire la vacance locative.
Faut-il viser un cashflow positif a tout prix ?
Pas necessairement. Un cashflow legerement negatif peut etre acceptable si le bien est dans une zone a forte appreciation, si la fiscalite LMNP Reel cree un deficit deductible, ou si la plus-value a la revente compense. L'important est de connaitre son effort d'epargne reel.
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