Calculer le rendement locatif
Simulez le rendement brut, net et net-net de votre investissement immobilier. Resultats instantanes, formules transparentes.
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Comprendre le rendement locatif
Le rendement locatif est l'indicateur fondamental de tout investissement immobilier. Il mesure la rentabilite annuelle en rapportant les revenus locatifs au cout total du bien. Mais attention : il existe trois niveaux de rendement, du plus simple au plus precis.
Les trois niveaux de rendement
Rendement brut
Formule : (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
Premier indicateur rapide. Utile pour filtrer les annonces, mais insuffisant pour prendre une decision car il ignore toutes les charges.
Rendement net
Formule : ((Loyer net - Charges) / Prix d'achat) × 100
Tient compte de la vacance locative, des charges de copropriete et de la taxe fonciere. C'est le rendement de reference pour comparer les biens.
Rendement net-net
Formule : ((Loyer net - Charges - Impots) / Prix d'achat) × 100
Inclut l'impact fiscal (IR + prelevements sociaux 17,2 %). C'est le rendement reel, celui qui reste dans votre poche. En LMNP Reel, les amortissements peuvent le rendre proche du net.
Seuils de reference
| Rendement brut | Appreciation |
|---|---|
| ≥ 7 % | Excellent — cashflow positif probable |
| 5 a 7 % | Bon — equilibre rendement / securite |
| 3 a 5 % | Moyen — strategie patrimoniale (plus-value) |
| < 3 % | Faible — justifie uniquement par un fort potentiel de valorisation |
Questions frequentes
Qu'est-ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif mesure la rentabilite d'un investissement immobilier en rapportant les revenus locatifs au prix d'achat. Il s'exprime en pourcentage annuel et permet de comparer differents biens entre eux ou avec d'autres placements (livret A, assurance-vie, bourse).
Comment calculer le rendement brut ?
Le rendement brut est le plus simple a calculer : (Loyer annuel / Prix d'achat) x 100. Par exemple, pour un bien achete 200 000 EUR avec un loyer de 800 EUR/mois : (9 600 / 200 000) x 100 = 4,80 %. C'est un premier indicateur, mais il ne tient pas compte des charges.
Comment calculer le rendement net ?
Le rendement net deduit les charges du loyer : ((Loyer annuel - Vacance - Charges copropriete - Taxe fonciere) / Prix d'achat) x 100. Il donne une image plus realiste de la rentabilite. Typiquement, le rendement net est 1 a 2 points inferieur au rendement brut.
Qu'est-ce que le rendement net-net ?
Le rendement net-net (ou net d'impots) tient compte de la fiscalite : impot sur le revenu (selon votre TMI) et prelevements sociaux (17,2 %). En micro-BIC (location meublee), un abattement de 50 % s'applique sur les revenus. En LMNP Reel, les amortissements reduisent la base imposable.
Quel est un bon rendement locatif ?
Un rendement brut superieur a 7 % est considere comme excellent. Entre 5 et 7 %, c'est un bon rendement. En dessous de 5 %, l'investissement repose davantage sur la plus-value a la revente. Les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux) offrent souvent 3-4 % brut, tandis que les villes moyennes peuvent depasser 8 %.
Faut-il privilegier le rendement ou la plus-value ?
Cela depend de votre strategie. Un rendement eleve genere du cashflow immediat (ideal pour l'autofinancement). La plus-value est plus aleatoire mais peut etre tres rentable dans les zones tendues. L'ideal est de trouver un equilibre : un rendement correct (> 5 % brut) dans une zone avec un potentiel de valorisation.
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